5. В части реализации подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» ФЦП «Жилище» на 2002-- 2010 годы.
Отсутствие в 2007 году финансирования за счет средств федерального бюджета мероприятий социально-экономической целевой программы Архангельской области «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры Архангельской области на 2007-- 2010 годы».
6. Разработка документов территориального планирования муниципальных образований (в том числе населенных пунктов) Архангельской области.
Успешная реализация основных социально-экономических программ развития региона, в том числе в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России» невозможна без обеспечения органами местного самоуправления своих территорий документами территориального планирования и правилами землепользования и застройки, которые требуется иметь в соответствии с положениями Градостроительного и Земельного кодексов.
Исходя из требований законодательства, муниципальные образования приступили к разработке и утверждению документации территориального планирования (генеральных планов основных населенных пунктов) и на их основе установления правил землепользования и застройки не позднее 1 января 2010 года, поскольку отсутствие данных документов исключает возможность выдачи разрешений на выполнение строительных работ. Решение данной задачи позволит в дальнейшем осуществлять реализацию программных мероприятий, своевременно приступать к строительным работам и вводить объекты в эксплуатацию.
Таким образом, были рассмотрены основные проблемы в части выполнения социально-экономических программ и подпрограмм области, направленных на улучшение жилищной ситуации. Разрешение данных проблем обязательно для повышения эффективности реализации ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Архангельской области.
В следующих разделах автором будут предложены рекомендации по оптимизации факторов, отрицательно влияющих на выполнение Проекта. В, частности, будет разработана инвестиционная программа по развитию в Архангельской области каркасного домостроения как способа увеличения количества массового и доступного социального жилья.
4.3 Рекомендации по совершенствованию процесса реализации ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»
В результате проведенного анализа, необходимо принять следующие основные меры по повышению эффективности выполнения рассматриваемого Проекта на территории РФ, а именно:
1. Выработать новые стандарты жилищных условий (не менее 25 кв. м общей площади жилья на человека, не менее двух парковочных мест на семью);
2. Для решения проблемы нехватки земельных участков с коммунальной инфраструктурой с низким процентов износа пересмотреть принципы планирования территорий и заложить в основу генерального планирования принцип «сдвоенного города», сутью которого является вынесение административно-офисных центров на вновь застраиваемую территорию, которая должна постепенно обрастать новым жилищным фондом;
3. Ввести государственный заказ на новые технологии, позволяющие запустить механизмы поточного производства доступного и комфортного жилья;
4. Для повышения эффективности реализации национального жилищного проекта создать национальную жилищную администрацию, региональные жилищные агентства (возможно, на базе региональных ипотечных операторов) и федеральный центр генерального планирования - это обеспечит единый центр управления Проектом Ступин И. Другие города // Эксперт. - 27.02.2006. - 8. - С.17.;
5. Своевременно и в полном объеме принимать необходимые для реализации нормативные акты Правительства РФ по формированию рынка доступного жилья и ФЦП «Жилище»;
6. Урегулировать уровень процентных ставок по ипотечным кредитам с целью поддержания равновесия между спросом и предложением;
7. Ввести обязательное страхование ответственности застройщиков, привлекающих долевое финансирование;
8. Легализовать рынок аренды жилья, создав условия для его динамичного развития (налоговые преференции арендаторам и владельцам социальных доходных домов, создание соответствующей законодательной базы и проч.);
9. Отказаться от государственных и муниципальных фондов жилья. Бесплатное жилье для отдельных категорий граждан должно приобретаться на рынке или на условиях открытого государственного заказа, финансируемого за счет частных инвестиций, но под госгарантии;
10. Для создания условий к укрупнению застройщиков сохранить государственное лицензирование строительной деятельности и выдавать лицензии только при наличии у застройщика уставного капитала не менее 100 млн. рублей;
11. Госсубсидии при ипотечном жилищном кредитовании ограничить субсидиями на часть первоначального взноса и, возможно, периодическими субсидиями на частичное досрочное погашение кредитов;
12. Соблюдать антимонопольное законодательство в строительной сфере и содействовать развитию конкуренции в строительстве и на рынке стройматериалов;
13. Закрепить в законодательстве ряд преференций предприятиям строительной отрасли, например снижение или отмены ставок таможенных пошлин на технологическое оборудование, не производимое в РФ и т.д.;
14. Увеличивать малоэтажное домостроение для повышения доступности жилья;
15. Развивать земельную ипотеку.
Органам государственной власти и органам местного самоуправления в Архангельской области необходимо:
1. Привести окончательно нормативно-правовые акты субъектов РФ и муниципальные правовые акты в соответствие с новыми требованиями земельного, жилищного, градостроительного федерального законодательства Крупчак В. Федеральный законы не выполняются // Архангельск. - 31.05.2006. - № 95. - С. 4. ;
2. Ускорить принятие нормативно-правовых актов, необходимых для реализации федеральных законов по формированию рынков доступного жилья, в том числе схем территориального планирования, генеральных планов, правил землепользования и застройки;
3. Разработать и утвердить необходимые для наиболее эффективной реализации Проекта региональные (программа развития строительной индустрии в Архангельской области, подпрограммы по энергосбережению) и муниципальные программы;
4. Перейти от точечной и уплотнительной к массовой и квартальной застройке;
5. Развивать необходимые для массового строительства производственные строительные мощности, как на базе существующих предприятий Архангельской области (Лесозавод №3 - каркасные конструкции, Савинский цементный завод - увеличить производство цемента и др.), так и с помощью строительства новых строительных комбинатов.
6. Активизировать деятельность по подготовке и предоставлению земельных участков для жилищного строительства (увеличить количество аукционов по выделению земель под застройку, ускорить разработку планов развития поселений);
7. Повышать инвестиционную привлекательность строительства жилых зданий в области для того, чтобы значительно увеличить размер отечественных и зарубежных инвестиции, количество инвестиционно-строительных проектов;
8. Развивать различные формы жилищного кредитования с использованием для строительства жилья средств паевых инвестиционных фондов, организацией сберегательных касс, жилищных накопительных кооперативов.
9. Повышать доступность ипотечного жилищного кредитования в регионе (конкретные меры будут предложены в следующем разделе);
10. При администрации Архангельской области создать внебюджетные фонды поддержки жилищного строительства.
Таким образом, были разработаны основные предложения по повышению результативности выполнения приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» как в целом на территории РФ, так и в Архангельской области, в частности.
В следующем разделе, автором дипломного проекта будут исследованы возможности ипотечного жилищного кредитования для молодых семей в Архангельской области, предложены меры по повышению доступности ипотеки и разработана наиболее оптимальная в современных условиях ипотечная программа для молодой семьи.
4.3 Определение оптимальной ипотечной программы для молодой семьи в Архангельской области
Обоснование.
Конкретным практическим решением жилищных проблем отдельной категории граждан в данном дипломном проекте станет разработка наиболее оптимальной для молодых семей Архангельской области ипотечной программы. Данный выбор обусловлен, во-первых, тем, что, 2008 год объявлен годом семьи, и в этом контексте проблема улучшения жилищных условий семей, в том числе и молодых, становится особенно актуальной, и, во-вторых, тем фактом, что в Архангельской области насчитывается порядка 5000 молодых семей, большая часть из которых, так или иначе, нуждается в улучшении жилищных условий.
В регионе осуществляется государственная поддержка молодых семей в решении жилищного вопроса с помощью, реализуемой в рамках нацпроекта подпрограммы областной социально-экономической целевой программы «Развитие жилищного строительства в Архангельской области» на 2005-2008 годы «Дом для молодой семьи». Данная подпрограмма предполагает предоставление субсидий молодым семьям на частичную оплату стоимости приобретаемого жилья или на строительство жилья. Размер субсидий составляет или 40%, или 35% от стоимости жилья в зависимости от того есть или нет у молодой семьи дети, соответственно. Кроме того, при усыновлении или рождении детей за счет средств областного бюджета предоставляются дополнительные 5 %. Несмотря на положительную динамику реализации подпрограммы, превышение фактических показателей над запланированными: рост числа муниципальных образований области, участвующих в подпрограмме, увеличение числа семей, которым выделяются субсидии (в 2006 году - 29 семей, в 2007-114, в 2008 - 135), нельзя на сегодняшний момент говорить об эффективности данной подпрограммы.
Как показывают результаты выполнения подпрограммы «Дом для молодой семьи» далеко не все молодые семьи (лишь 114 семей в 2007 году) могут воспользоваться государственной помощью для улучшения своих жилищных условий. Основным ограничительным фактором является недостаточный объем финансирования подпрограммы, так в 2008 году областная администрация запрашивала у федерального центра 150 млн. руб. на реализацию данной программы, в итоге было выделено лишь 41 млн. 848 тыс. 480 руб., в результате количество семей резко уменьшилось. Кроме того, влияние на эффективность данной подпрограммы оказывает тот факт, что размер субсидии, предоставляемой молодым семьям рассчитывается исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. м. жилья, определяемого уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти поквартально, тогда как реальная средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилья изменяется ежедневно (увеличивается) и значительно превышает норматив стоимости. Это условие обусловило полный провал подпрограммы в 2006 году в Северодвинске: все северодвинские молодые семьи, участвующие в подпрограмме, вернули выданные им сертификаты на государственную субсидию, поскольку не смогли найти недостающую для покупки квартиры сумму.
Таким образом, большинство молодых семей в Архангельской области, будут вынуждены решать свою жилищную проблему самостоятельно. Одним из наиболее перспективных вариантов решения жилищного вопроса в Архангельской области является ипотечное кредитование. Исследуем возможности ипотечного рынка в регионе для молодых семей.
Цель исследования - разработать оптимальную ипотечную программу для молодой семьи в Архангельской области.
Для достижения обозначенной цели необходимо выполнить следующие задачи:
1) определить параметры оптимальной ипотечной программы для молодых семей в Архангельской области;
2) рассмотреть предлагаемые на ипотечном рынке области ипотечные программы;
3) выбрать из существующих программ наиболее подходящую для молодых семей;
4) разработать рекомендации по повышению доступности ипотечного кредитования для молодых семей в регионе.
Для определения параметров оптимальной ипотечной программы для молодых семей в Архангельской области было проведено анкетирование, в котором приняло участие 50 членов молодых семей из городов Архангельска, Северодвинска, Новодвинска и некоторых районов области. Образец анкеты и результаты анкетирования представлены соответственно в Приложениях 3 и 4.
Учитывая результаты анкетирования и существующую на сегодняшний момент практику банков для обеспечения максимальной доступности ипотеки, были разработаны оптимальные условия ипотечного кредитования для молодых семей. Параметры оптимальной ипотечной программы для молодых семей представлены в Приложении 5.
Результат исследования - внедрение оптимальной ипотечной программы на ипотечный рынок Архангельской области позволит 70% молодых семей улучшить свои жилищные условия.
Рассмотрим действующие ипотечные программы. В регионе действует федеральная ипотечная программа, исполнителем которой является ОАО «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (АРОИЖК), со 100-процентным участием Архангельской области в уставном капитале предприятия. Основными видами деятельности оператора являются рефинансирования кредитных организаций для осуществления ими ипотечного жилищного кредитования и непосредственная выдача ипотечных кредитов заемщикам. В 2007 году региональный оператор выдал 547 ипотечных займа общей суммой 560,02 млн. рублей. Создатели федеральной ипотечной программы утверждают, что она обладает следующими преимуществами по сравнению с ипотечными программами банков, а именно:
Во-первых, в отличие от потребительского или ипотечного кредита в коммерческом банке, кредит по данному способу имеет государственные гарантии и при этом низкий по сравнению с банковским кредитом процент;
Во-вторых, граждане получают и погашают кредит в рублях по фиксированной ставке без всякой привязки к доллару и ставке рефинансирования Центрального Банка России;
В-третьих, в отличие от банковского кредитования, в этом случае у заемщика есть возможность досрочного, частичного или полного погашения кредита после шести месяцев с момента его предоставления, при этом нет штрафов и процентов за неиспользование денежных средств. Кроме того, в течение срока действия кредитного договора у заемщика есть возможность уменьшения процентной ставки.
И, наконец, один из самых серьезных аргументов заключается в том, что в этом случае квартира в собственность гражданина оформляется сразу.
Для того чтобы выяснить является ли федеральная ипотечная программа, реализуемая ОАО «Ароижк» действительно хорошим и надежным способом улучшения жилищных условий, сравним её с оптимальной для молодой семьи банковской ипотечной программой.
В связи с тем, что у Архангельского регионального оператора по ипотечному жилищному кредитованию отсутствует специально разработанная для молодых семей программа, наиболее подходящей является ипотечная программа «Своя квартира» Программа Архангельского регионального оператора по ипотечному жилищному кредитованию «Своя квартира»: [Электронный документ]. (http://www.ipoteka29.ru/credits/47.shtmlwww.ipohelp.ru). Проверено 15.05.2008.. Условия её кредитования представлены в Приложении 6.
Автором дипломного проекта для того, чтобы рассчитать ипотечный кредит изначально были заданы условия, отвечающие по данным анкетирования среднестатистической молодой семье в Архангельской области и позволяющие, таким образом, максимально увеличить доступность ипотечного кредитования. Обозначим данные параметры: суммарный доход заемщиков в месяц - 30 тыс. руб.; стоимость квартиры - 1,5 млн. руб.; первоначальный взнос (10 % от стоимости квартиры) - 150 тыс. руб.; сумма кредита (90 % от стоимости жилья) - 1,35 млн. руб. Расчет ипотечного кредита проводился с помощью ипотечного калькулятора, типы расчетов при этом могут быть следующие: по зарплате, по сумме кредита, по ежемесячному платежу и по стоимости квартиры. Автором был выбран тип расчета по зарплате.
В результате проведенного расчета оказалось, что с такими условиями приобрести ипотечный кредит в ОАО «Ароижк» невозможно. Во-первых, суммарный доход для приобретения квартиры такой стоимости (1500392 руб.) должен составлять как минимум 45100 руб., таким образом, молодой семье нужно будет привлекать созаемщика или созаемщиков с общим доходом не менее 15 тыс. руб. в месяц. Нехватка совокупного дохода размером 30 тыс. руб. для получения ипотечного кредита в ОАО «Ароижк» объясняется тем, что сумма кредита в региональном операторе рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов по нему не превышают 35% от совокупного дохода. Во-вторых, даже при таком доходе минимальная сумма собственных денежных средств должна составлять - 300 тыс. руб., минимальный срок кредитования - 15 лет, приемлемая сумма ежемесячного платежа - 15750 руб. Ставка процентов по ипотечному кредитованию больше, чем в банках- 13,75%. Использование аннуитетных платежей для погашения кредита, говорит о том, что молодой чаще всего перспективной семье Архангельской области не удастся значительно сократить срок погашения кредита.
Таким образом, условия кредитования в региональном операторе, несмотря на позиционируемые преимущества, не подходят для приобретения квартиры молодой семьей самостоятельно. Данные условия больше подойдут молодой семье, получившей государственную поддержку для оплаты первоначального взноса, например субсидию в рамках подпрограммы «Дом для молодой семьи».
Рассмотрим ипотечные программы, предлагаемые банками Архангельской области, и выберем наиболее подходящую для молодых семей.
Ипотеку в Архангельске и Архангельской области представляют 14 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 121 ипотечную программу для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.
Ставки по ипотеке в Архангельске и Архангельской области находятся в диапазоне 10.75 - 16.00 % годовых по рублевым кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Архангельске составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Архангельске может достигать 50 лет.
Ипотечные программы, обеспечением по которым является приобретаемое жилье, были отобраны по критерию минимальных процентных ставок по кредиту, так как это является основным препятствием для большинства молодых семей. Список программ можно посмотреть в Приложении 7.
В результате анализа условий ипотечного кредитования в банках Архангельской области (Сбербанк, ВТБ 24, Уралсиб, МДМ-Банк и другие) был сделан вывод том, что оптимальной для молодой семьи ипотечной программой в современных условиях является программа «Молодая семья» Сбербанка РФ«Молодая семья» - рубли: [Электронный документ]. (http://www.ipohelp.ru/programs/600270.html). Проверено 15.05.2008. . Условия кредитования по данной программе представлены в Приложении 8.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
